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¿Cómo saber si el precio que pido por mi casa es el adecuado?

¿Cómo saber si el precio que pido por mi casa es el adecuado?


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Fijar un precio de venta demasiado bajo para un inmueble supone perder dinero. Pero poner en venta una casa a un precio demasiado elevado puede retrasar demasiado el tiempo que se tarda en encontrar comprador, lo que a la larga obliga en muchas ocasiones a acabar bajando el precio. Asegurarse de que la cantidad que se pide por una casa en venta es la adecuada es una decisión fundamental para sacar el máximo partido a la operación.

En el precio de venta de un inmueble influyen múltiples factores. Desde su ubicación, sus características y su estado hasta los servicios que ofrece su localización o la situación del mercado. A la hora de fijar un precio de venta hay que tener en cuenta todas las variables, que pueden hacer subir o bajar el precio. Eso sí, no podemos confundir el valor de venta de una vivienda con su valor catastral, que tiene un fin administrativo y que suele ser mucho menor que el precio de mercado.

Una valoración profesional es la manera más certera de conocer el precio de venta adecuado para un inmueble. Pero existen otros métodos para calcular cuál es el precio de venta más acertado que podemos emplear para comparar o bien podemos utilizar si no queremos asumir el gasto de una tasación profesional.

Comparación con otras viviendas de la zona

Sin duda, lo primero en lo que se suele pensar a la hora de buscar precio para una casa en venta es analizar los precios de otras viviendas de la misma zona. Al fin y al cabo, la ubicación, tanto la localidad como la zona concreta en que se encuentra, es posiblemente el factor que más influye en la valoración de un inmueble.

Para ello tendremos que comparar con otras viviendas similares no solo en superficie, características y antigüedad, sino también en cuanto a las reformas que se han realizado en el inmueble, las zonas comunes, si cuenta con garaje y trastero o los gastos asociados a la vivienda, como por ejemplo, los gastos de comunidad. Como no existen dos viviendas iguales, tendremos que ajustar el precio en función de cada uno de estos factores.

Además, es necesario tener en cuenta que el precio fijado por otros vendedores no tiene por qué ser el más ajustado a la realidad, ya que refleja solo la oferta, no el precio que están dispuestos a pagar los compradores. En ocasiones se tiende a sobrevalorar el valor de un inmueble y es común que en el proceso de negociación se produzcan regateos, por lo que estos precios de venta suelen estar inflados.

Valoración de una vivienda según el precio del alquiler

Una forma común de valorar el precio de venta de una vivienda es calcularlo en función del precio por el que se alquilan inmuebles similares, ya que suele existir una relación entre los precios de mercado de venta y alquiler. Este método de valoración tiene en cuenta dos indicadores que están relacionados: la rentabilidad media del alquiler y lo que conocemos como PER (Price Earnings Ratio).

La rentabilidad media del alquiler es el rédito anual que obtenemos de una vivienda que se alquila en relación con el precio que costó adquirirla. Se obtiene al dividir la renta anual que se recibe por ese arrendamiento entre el precio al que se compró el inmueble. En 2019 la rentabilidad bruta media del alquiler en España fue del 5,46%, según el portal inmobiliario pisos.com.

A la inversa, si se divide el precio de compra del inmueble entre la renta anual, se obtiene el PER, que indica el número de años que se tardaría en comprar la vivienda con el precio de alquiler. Para esa misma rentabilidad bruta del 5,46%, el PER sería de 18,3 años, o lo que es lo mismo, 220 meses.

Si se conocen los precios de arrendamiento de viviendas similares en una zona, bastaría con multiplicar ese importe del alquiler por el número de meses que refleja el PER, lo que daría como resultado el precio adecuado en relación con la oferta de alquiler.

Valoración profesional del precio de una vivienda

Los profesionales inmobiliarios y empresas de tasación pueden aportar una valoración certera del precio de venta recomendado para una casa, ya que conocen el mercado actual y los factores que influyen en su valor de venta. Si se opta por una valoración profesional, existen varias alternativas:

Recurrir a la valoración de agencias inmobiliarias. Se puede acceder a las valoraciones de agencias inmobiliarias, que ofrecen de forma gratuita con el objetivo de captar clientes. En ocasiones estas valoraciones son excesivamente altas con el fin, precisamente, de ganar clientes, por lo que es recomendable comparar entre los precios de venta que recomiendan varias agencias.

Herramientas de tasación online. Existen calculadoras online que ofrecen el precio de venta aproximado de una vivienda, pero en muchos casos la valoración no es lo suficientemente exhaustiva y distintas plataformas pueden arrojar valoraciones muy diferentes para la misma vivienda.

Empresas tasadoras. La valoración más exacta que se puede obtener es la que ofrecen los tasadores profesionales, que visitan el inmueble y tienen en cuenta todos los factores que influyen en el precio de mercado. Es la valoración que más se ajusta a la realidad, pero el importe de una tasación no suele bajar de los 300 euros.

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